公寓创业要轻还是重

人人都在说互联网＋，衣食住行，几乎所有风口的创业都在思考如何将模式变的更轻？作为有着相当重资产的公寓行业，是一个想“飞”却很难“飞”起来的行业。

对于公寓行业而言，最重的部分莫过于资金链。购置房源已经成为一种极其out的做法而普遍的是房屋托管，租期为60个月，即五年。包租后，对公寓进行标准化装修、家电入驻、统一管理已经成为绝大多数公寓创业的标配流程。

借鉴REITs

公寓行业在国内还是一个较为年轻的领域，相较于国外市场，中国市场真正的发展时间并不长。国外的公寓怎么玩？发轫于美国1960年代的REITs模式，即房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），代表着全世界房地产领域最科学与先进的管理方案，提供着保障房地产领域六大环节（即资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）。在融资方面REITs有着巨大的优势，表现在风险低，回报率较高，经营科学。对于房地产企业而言，REITs的股权形式投资，并不会给他们带来债务负担；而相对于银行贷款，房地产企业的合约还款压力会大很多。

目前，REITs尚未本完全引入国内，也未得到司法环境与税务环境的支持，但是在国内公寓行业创业中，已经可以初探到这样的构思。新派公寓创始人王戈宏最早将REITs模式带回国内进行尝试，与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”，负责公寓的资本运作和物业收购。

基金和公寓如何各司其职？据悉，塞富不动产基金最早以每平方米2.2万的价格购买了北京CBD区域的森德大厦，并经过统一改装为新派公寓CBD店。之后，通过基金发行的方式，新派公寓CBD店被分拆给32名LP（有限合伙人），并允诺不低于3.5%的回报率。四年之后，以4万一平的价格回购。

在没有完全引入REITs，却充分借鉴的情况下，新派公寓的走出了一条稳定获取房源，并快速规模化、复制化的路径。新派公寓的目标人群是月收入1万到2万的白领人群，公寓均价在3000元到7000元。

魔方公寓 广州广纸路店

股权融资是主推力

从表象上看，公寓之火无非是因为有标准化的房源、强议价的房源、稳定的客户群、多重可能的附加值。但从资本的角度来看，这把火烧起来，还要从雷军的顺为资本，用一亿人民币烧到了市场的风口。无论是上海的青客公寓，还是成都的优客逸家，众多风投机构对于公寓行业的热情，无意是给了公寓创业最早期所需要的资本推动力。

风投机构为何如此看好公寓市场？很大程度上，还是要从住房是个刚需说起。仔细梳理，不难发现，公寓市场火爆的无疑都是北京、上海这样的特大型城市：人员流动性大、房价居高不下、白领人群多、生活品质有要求等等。从服务对象来看，包括蘑菇公寓、魔方公寓、自如公寓等品牌都将市场锁定在工作2年以上的白领人群，收入6000元以上，可以负担公寓提供的并不低廉的房价。

其他模式：公寓也众筹

除了吸纳风投之外，设计金融产品或者借势众筹平台也开始被试水。最早试水公寓众筹的是YOU＋公寓。今年3月，YOU＋公寓联合懒投资发布了一系列固定收益产品，年化收益从7.5%到12.5%不等；之后，其又联合众筹平台一米好地推出“预存租金”模式众筹。今年7月，魔方公寓也公布了自己的股权众筹加盟模式，联合人人投。举例来说：一个总投入为800万的项目，发起人确认投资后，只需投资20%（160万），即可获得30%的股份和收益，而剩余的资金由人人投进行专项融资。

事实上，由于P2P平台资金规模受限等原因，公寓众筹一直处于不温不火的状态，其筹措资金的能力和规模相当有限。

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