市场铁定调整上海开发商期待能捂则捂

发布时间：2021-01-07 09:25:33 阅读：次来源：蜂蜜厂家

这几天,调控一出,大部分的人把注意力投向由此引发的市场振动,降价、打折、抛盘等被揪出来,被放大。但到目前为止,价涨量缩还是市场的主要特征。

正当消息层面“市场拐点”铺天盖地时,一位沪上市中心区域的中介门店负责人告诉本报记者,媒体报道的所谓房东抛盘、降价并不是目前市场的主流。记者的一位朋友也告诉记者,这两天他通过中介对有兴趣的两套房源砍价,但房东根本“不予理睬”。

这种消息面和实际情况的反差状态,似曾相识。

更有甚者,在极少数楼盘出现微幅打折的背后,沪上更多的楼盘选择坚持原价或延期开盘。公开信息显示,上海目前至少有超过15个楼盘明显推迟原定开盘时间。

对于此次调控,业内外人士普遍认定“史上最强”。但诸多专业人士对政策的“执行度”依然持保留态度。

被放大的政策反应

调控政策一出,各方触角敏感地捕捉到市场变化。这个时候,只要是市场受政策影响的再细微变化,也会被发现被传播。

“市场大部分的投资需求将会被迅速制约,从而被迫暂离目前的市场或选择等待观望。”和其他大部分市场研究机构一样,美联物业也在第一时间发布报告指出。

美联物业即指出,上周（4月12日—4月18日）,上海商品住宅成交走势呈现倒W形,这与上周中央政府方面出台了严厉的房贷新政有关。上周成交走势的两个向下拐点出现在14日、17日,正是国务院两次公布房贷新政的时间点,显然市场上对货币方面的政策反应保持了一贯的迅速性。

“调控政策初显威力,置换型买家观望情绪流露。”21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计数据显示,4月1日—14日期间,上海市二手房成交再次放量,多个局部板块较上月同期有超过2倍增长,但4月15日起,上述局部板块的单日成交套数便开始下滑。

南京某房地产网站的统计信息也显示,该市二手房报价已出现回调,新政前的4月9日-12日,全市二手房挂牌均价为每平方米11993元;而新政出台后的4月16日-18日,挂牌均价降到11051元,下降942元。

与此同时,新政出台后,个别楼盘出现的零星打折促销也被广泛传播。

上海楼盘绿洲康城亲水湾在今年3月的房展会上曾9.5折优惠,时隔仅一个月,折扣幅度进一步加大;上海嘉定楼盘新城悠活城二批房源4月17日开盘,均价16000元/平方米,购房3天内付首付可享9.8折优惠外,还可再享每平方米200元优惠。

闵行七宝板块,房价拐点预期及贷款条件收紧,促使置换型买家转为观望,并引发总价130万-180万之间的2房和3房房源成交量出现下滑。在松江泗泾板块,退市买家同样以置换型居多,中等价位房源也出现成交回落。

不过,除这些已经被反复传播的所谓楼市“拐点”迹象外,市场尚未出现更大范围、更普遍的调整。

侥幸心理

“我们本来计划今年初开盘,后来改到4月底开盘,没想到突然出了这么多政策,现在人气肯定不行,那就再往后推吧,反正也不急。”上海某项目的营销负责人私下向记者坦言。

与极少数已降价打折的楼盘相比,捂着看情况的楼盘才是市场的主体。

“众多项目从去年开始接连出现开盘时间一再拖延的情况,持续至今。”中房信分析师薛建雄指出,调控力度虽然空前,但降价出货并非目前大部分开发商的心态和策略。

据公开信息不完全统计,目前上海至少有15个楼盘一再推迟开盘。其中,位于浦东惠南的楼盘布鲁斯小镇和虹口区武昌路的楼盘豪景苑,早在去年11月就宣称开盘,但至今尚未开盘。

资深营销人士告诉记者,捂盘和上调开盘价是紧密联系的,捂着的楼盘大多是捂一段提高一截报价。据披露,上海北外滩的豪景苑一期房源去年11月售罄,售价为50000元/平方米,新房源开发商推迟上市,最新报价已是60000元/平方米左右。

薛建雄表示,敢于捂盘抬价的背后,是开发商对调控政策的“免疫”,屡次调控的经验让不少开发商相信,短暂的观望调整后,市场最终还将走入上涨通道甚至报复性反弹。

上海佑威·楼市通系统数据显示,上周（4月12日-4月18日）上海新房（指不包括动迁配套房在内的商品住宅）成交面积上涨33%,均价再创新高,达到23572元/平方米的高点。

开发商继续坚持的捂盘策略,很大程度上延缓了调控新政的见效过程。

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出,从长远来看,房价的稳定还要看新增供应是否能得到增长,目前的主要措施,集中在抑制需求上,倘若供应水平不增加,在信贷松绑、需求释放之时,房价水平很可能继续上涨。在突出保障性住房地位的同时,增加商业住宅土地供应,加快新房开发、上市节奏,才是达到房价稳定的效果。

执行!执行!执行!

尽管抱有侥幸心理的市场参与者依然众多,但即使是捂盘的开发商,也明白“此次调控所出政策,若能长期贯彻执行,杀伤力是巨大的”,他们赌的是执行终会如过往一样打折。

“西方国家的经验证明,治理房价最好的工具就是提高利率。”上海市人民政府特聘决策咨询专家、上海财经大学副校长王洪卫日前在“华光地产20年庆典”上告诉记者,利率水平提高了房价就能够压下去,遏制中国房地产的价格关联度最大的是贷款。

眼下,剩下的就看执行了。

记者从沪上知名房贷中介机构凯盛经略（上海）投资管理有限公司了解到,自4月19日起,上海的商业银行已开始执行二套房贷新政,认定标准为“曾经有过房贷记录“的所有家庭。据该公司副总经理赵炜透露,目前凯盛经略方面已接到几乎所有银行发出的通知,确认二套房贷新政的执行日期为4月19日。

凯盛经略市场部统计数据显示,仅4月19日当日,该公司就有10%左右的个案被银行退单,被退单者多为当时申请贷款成数超过五成,但又在新政中被纳入“第二套住房“范围内的购房者。此外,公司涉及的20%—25%的购房者要求退房,要求退房的客户基本上都是只签了意向合同,还没签买卖合同的购房者。赵炜指出,5—6月可能会出现房屋交易量价齐跌的状况。

王洪卫坦言,执行层面,首先贷款的指标要严格管理,其次要真正增加投资者增值收益的税费成本,而以目前的调控政策,即使房价短时调整下来了还是会上来。

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